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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：498 萬
參考單價：14.28 萬/坪
地址：台南市新營區開元路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：北帝國
格局： 4+4房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：34.88 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.52 坪
附屬建物面積：4.06 坪
共同使用：8.3 坪
土地面積：4.86 坪
樓別/樓高： 9樓 / 12樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1870 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：新東國中
鄰近公園：綠川水道公園
生活機能：第三市場
附近交通：172縣道
面臨路寬：6米米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 總價門檻低：498 萬的總價在台南新營屬於相對親民的價位，單價約 14.28 萬/坪，適合首購族。 2. 地段與機能佳：位於新東國中學區，鄰近火車站、第三市場及綠川水道公園，生活便利度極高。 3. 樓層優勢：9 樓位於 12 樓總樓層的中高段，視野開闊且通風採光通常較好，隱私性亦佳。 4. 管理設施完善：具備 24 小時保全服務及垃圾集中管理，提升安全性與環境整潔度。
劣勢	1. 屋齡偏高：屋齡已達 31 年，可能面臨管線老舊、電梯維修頻率增加等潛在問題。 2. 停車機制不穩定：車位不包含在總價內，採每兩年抽籤制，且月租約 1500 元，存在無法穩定取得車位的風險。 3. 空間坪效：34.88 坪劃分 4 房，雖然間數多但單室面積可能較小，對大空間需求者而言需實際看房考量。
機會	1. 投資與出租潛力：因鄰近火車站與學校，租屋市場穩定，適合長年持有收租。 2. 翻修空間：老舊物件若願意投入資金進行裝修，可大幅提升居住品質及未來轉手價值。 3. 房價支撐力：成熟生活圈與學區屬性通常能為房價提供一定的底層支撐，避免大幅下跌。
威脅	1. 銀行貸款限制：高屋齡物件可能影響銀行貸放成數，需預先準備較多頭期款。 2. 修繕基金負擔：30 年以上大樓可能需要頻繁的公共設施維修，需確認社區提撥之公設維護費是否充足。 3. 市場流動性：隨著屋齡持續增長，未來轉手時可能面臨買家減少或競價力弱於新成屋的問題。

物件評論

這筆「北帝國」的物件對於重視生活機能、學區需求或有特定預算限制的首購族來說，是一項值得深入考察的選擇。

主要理由是該地段擁有成熟的交通與購物生活圈（如第三市場、公園），且位於新東國中校區內，具備良好的自住與出租潛力；中高樓層的視野優勢也符合舒適居住的需求。然而，由於屋齡已達 31 年，購屋者必須考慮到未來潛在的維修成本以及銀行房貸成數的限制。此外，車位需抽籤且非買斷性質的不確定性，對於有長期固定停車需求的家庭而言是一個需要評估的重點風險。

總結建議：若您能接受高樓層的便利性與老舊建築的潛在維護問題，並確認銀行貸料條件後，這是一個以相對低門檻進場學區住宅的不錯機會；但若是追求全新硬體與車位所有權者，則需慎重斟酌。

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